首创置业(02868.HK)："快周转"加速签约增长优质土储铸造长期成长价值

2019-10-25 09:37:54 作者：来源：

　　10月的尾声已经来临，随着房地产"金九银十"的退潮，各大房企也即将进入年终考。从当下审视各家房企今年以来的发展动态，从中寻找投资机会，不失为一个不错的时间窗口。

　　在一众房企中，笔者特别关注到一家北京的老牌房企——首创置业(02868.HK)。这家公司近年来在行业中一直有着不俗的表现，即使是面临整个行业严峻的调控压力，公司的稳健增长势头不减，良好的基本面，叠加不错的题材和低水平的估值，都让这家公司有着较高的投资价值，接下来不妨对其予以重点探讨。

　　一·大环境不佳，地产股业绩确定性有望获资本追捧

　　随着全球经济和国际贸易增长放缓叠加国内经济的下行压力增大，在相对悲观的市场环境下，资本往往对于业绩确定性高的板块或标的会愿意给到更高的溢价。

　　当下，地产股在这一方面可谓独具优势。而自九月以来，港股市场内房股板块已经"蠢蠢欲动"，走出了一段不错的行情。

　　结合当前情况来看，地产板块具备较高的配置价值主要来自于以下两个方面：

　　1·板块整体估值低，带来估值修复可能

　　此前市场根据wind资讯数据统计显示，目前港交所上市的260家房地产公司的股票，整体PE估值水平的中位数仅为5.75倍，PB更是只有0.56倍。房地产板块的整体估值处在历史低位水平，具备较强的估值优势。

　　当前房地产政策主基调依然是维持市场稳定，不同城市因城施策。不过随着调控政策趋于常态化，市场情绪已经得到比较充分地吸收和消化，而伴随对政策层面和资金层面的后势预期，在整个板块低估值的状态下，有望刺激板块估值迎来修复。

　　2·业绩结转进入加速器，龙头高成长吸引资金推动板块估值整体提升

　　虽然在房住不炒的大旗下，整个房地产板块存在较大压力，不过房企销售数据的明显增长却为房企的业绩带来了较高的确定性。尤其是从龙头房企层面而言，主流房企受益于市场集中度的持续提升，进一步释放成长动能，销售业绩表现强劲。而随着年末到来，优质房企的业绩也将相继释放，伴随超预期的业绩出炉有望吸引资金加码，进而推动整个地产板块估值提升。

　　二·快周转，冲签约，促回款，首创置业确保达成全年签约目标

　　作为老牌房企，首创置业的销售增长一直表现强劲，数据显示，自2014年到2018年，该公司销售额的年复合增长率达到了近30%，在行业内处在较高水平。

　　从今年情况来看，随着此前三季度的结束，房企们纷纷披露了前九月的销售业绩，根据各家房企表现，数据显示不少规模房企前三季度销售进度并不理想，多数房企的完成率不足60%。也正是在此情况下，进入四季度，不少房企也相继展开了一系列降价促销，加速去化的活动。

　　就首创置业而言，公司的签约销售则持续保持增长态势，前九月累计实现合约销售金额约达510.8亿元，同比增长20.9%。公司今年年度销售目标为800亿，前九月销售进度已经超越大多数规模房企，目标完成率接近64%。

　　此前半年报数据显示，今年下半年公司的可售资源达到811亿元，其中上半年末留存的库存为562亿，下半年推出的为249亿，公司有着充足的可售货源，助力年度销售目标的达成。

　　值得一提的是，公司的可售货源也多集中在三大核心城市圈，尤其是北京、天津、上海等核心城市。尽管这些城市面临限价、限售的政策压力大，但整个房地产市场表现相对也较为平稳，在需求端仍然有动力，今年首创在上述区域开盘的项目实现快速去化，例如上半年上海天阅滨江、禧悦等项目开盘去化率都达到100%，公司的销售增长有持续保障。

　　另外进入到下半年首创置业也一直在加快周转，冲签约，促回款，公司今年完成全年800亿的销售目标难度并不大，甚至也将大概率超过800亿。

　　三·土储蓄力，债务优化，资本结构改善凸显长期成长价值

　　投资房地产企业，一方面要看到公司的成长空间，这主要需要关注的是公司的土储及布局，另一方面也要考虑到到公司所存在的风险，这主要则体现在债务及资金流动性等指标上。

　　从首创置业的土储表现来看，得益于公司此前加码冲刺签约的战略推动，公司加快拿地，当下已经掌握了充足的筹码为未来的增长奠定较为坚实的基础。

　　截至今年6月末，首创置业土地储备总建筑面积为1308.9万平方米，土地储备总货值达3101.9亿元，庞大的土储资源可以有效满足公司未来三年左右的发展需求。与此同时，公司也在加快投资布局，透过战略聚焦、持续深入三大核心城市圈，运用多重渠道，低成本获取优质资源，不断为未来的发展积蓄土地资源。

　　而从公司的土储质量来看，首创置业的布局也多围绕在核心经济圈及核心城市，其中三大城市圈货值占比近80%，京津沪三大城市货值占比近62%。优质的土储资源也为未来的项目发展带来了较大的利润增长空间。

　　此外，再来看公司的风险层面，当前公司的债务风险可控，债务结构持续优化，短期偿债能力表现优异。公司是当下是房企中为数不多流动比率大于2且速动比率大于1，具备较强短期偿债能力和资金流动性的企业之一。截至2019中期，公司短期债务占比24%，较年初下降3个百分点，短期偿债压力较小。

　　今年以来，得益于公司加快销售回款、存量资产变现及高质量融资等多重策略，公司的现金流状况持续改善。根据此前半年报数据显示，截至今年中期期末，首创置业货币资金达373.87亿元，较2018年末增加148.16亿元，增长66.0%。2019年上半年，首创置业来自经营活动的净现金流入达到21.23亿元，相较2018年上半年为净现金流出22.48亿元有明显提升。

　　作为有着雄厚国企背景的房地产企业，首创置业有着较强的融资渠道优势，公司的融资成本也一直处在行业低位水平，截止到2019年中期，公司存量债务融资成本为5.53%，在行业债务融资成本普遍明显上升的背景下，公司的融资成本仍然维持低位。