首创置业：前三季签约额升20.9%，杠杆水平改善，兑现有质量增长|首创置业

2019-10-24 17:45:05 作者：来源：

　　中国领先的房地产综合运营商首创置业(02868-HK)2019年9月物业销售维持增长表现，单月签约金额约35.5亿元人民币(下同)，较上年9月的数据高出47.3%。财华社据此估算，其9月份的签约单价或为每平方米2.75万元人民币，较去年9月的单价高出39%。

　　截至2019年9月底，首创置业累计签约金额同比增长20.9%，至510.8亿元。财华社据此计算，2019年前三个季度的签约单价或为每平方米2.60万人民币，同比增长9.41%。

　　首创置业在2019年上半年业绩中提到，2019年下半年目标签约400亿元以上。而其2019年下半年的总可售资源达到811亿元，其中包含2019年6月底562亿元的库存(287万平方米)和下半年新推资源249 亿元(126万平方米)。

　　在这些可售货源中，三大核心城市圈的占比为78%，京津沪占比73%，重点推盘项目包括上海禧悦项目、上海闵行华漕项目、天津大运河项目等。由此可见，在多样渠道联动的同时，该公司持续优化配置三大核心城市圈，这些地区项目实现开盘的快速去化，例如上半年上海天阅滨江、禧悦等项目开盘去化率都达到100%，强大的产品及品牌实力所带动的强劲需求，足见首创置业要完成销售目标应不成问题。

　　上半年纯利增长61%，股息收益率高

　　首创置业的2019年上半年业绩也十分优异，营业收入同比增长47.21%，至104.76亿元，毛利率提高了4.81个百分点，至38.36%，归属母公司净利润同比增长61.23%，至11.87亿元，核心净利润同比增长31%，至10.4亿。

　　首创保持发展势头的同时，积极回馈股东。派息率稳定维持在30%以上，今年更是提高到35%，派息金额逐年增加。按照当前的股价，首创的股息收益率超过9%。

　　多渠道低成本扩展土地储备，一级千亿平台效果显现

　　首创把握市场节奏，积极通过一二级联动、并购等多元渠道获取低价优质土地。截止上半年首创的土地储备总建筑面积为1308.9万平方米，其中权益土地储备为904万平方米，权益比例为69%。土地储备总货值3101.9亿元，可以满足未来3年的发展需求。

　　土地一级开发方面，首创上半年通过一二级联动方式，底价新获取北京石景山西黄村，平谷金海湖等3个项目，总建筑面积约53万平方米。截至6月底，首创已获及锁定的一级开发项目规划建筑面积超过2800万平方米，该公司已在京津冀地区成功打造千亿一级开发平台。

　　区域布局方面，首创继续坚持聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市。三大城市圈及多个单核城市的高速发展和城市升级扩容，将为该公司带来极大的发展潜力。下半年以来，首创继续采取稳健的投资策略，于核心城市谨慎新获优质项目：天津市津南项目，毗邻中心城区，靠近地铁1号线及多条城市主干道，规划地上建筑面积为16.9万平方米;成都市青羊项目，毗邻地铁和多条城市主干道，规划总建筑面积为12万平方米;上海市闵行华漕镇项目，项目定位改善型需求，位于大虹桥商务区，靠近地铁13号线及沈海高速、北翟路高架及北青公路等多条城市主干道，交通便利。这些优质项目将可继续为首创置业的未来发展提供弹药。

　　杠杆水平改善，债务结构持续优化

　　上半年首创置业销售及回款提升，土地投资节奏稳健，首创通过多维度渠道控制负债率水平，实现了现金的增长与杠杆水平的下降，债务状况进一步改善。上半年首创净资本负债率下降了16.31个百分点，至152.31%。截至2019年6月30日，首创置业持有货币资金373.87亿元，相较年初225.27亿元增长65.97%，足以覆盖一年内应支付的附息债务251.07亿元。2019年上半年，来自经营活动的净现金流入达到21.23亿元，相较2018年上半年为净现金流出22.48亿元有明显改善。截至2019年中期，首创置业短期债务占比24%，较年初下降3个百分点，短期偿债压力较小，债务期限结构持续优化。以此来看，首创置业手上现金充裕，流动性风险较小。

　　2019年6月底，首创置业的存量融资成本为5.53%，稳居行业可比区间低位，财务风险较低。2019年内，该公司发行境内私募债80.9亿元人民币，平均利率仅为4.4%，其中7月份发行的三期3+2年利率更低至4.26%，创年内房企3年期私募公司债券最低发行利率。凭借其国企背景和良好信用，这次发行的全场认购倍数高达2.04倍，可见市场对该公司的认可。值得注意的是，经历了野蛮生长后，资本市场的私募投资渐渐回归理性;私募市场好标的的稀缺，导致优质公司的发债成本下降，首创置业就是一例。鉴于新债券利率低于存量融资成本，或有望拉低该公司的整体融资成本。