征收决定作出后房价上涨，最高院法官：另行确定补偿可实现

　　在城市房屋征收中，受到房地产市场的影响，征收补偿数额以什么时间点为标准进行计算，直接影响到拆迁户拿到补偿的多少。《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也即确定了“征收决定公告之日”作为评估时点。

　　但是，实践中，有些拆迁方在作出征收决定后，不及时与拆迁户签订征收补偿协议，也不及时作出补偿决定，导致房价上涨，以征收决定作出之日作为评估时点显示公平。

　　遇到这种情况，法院会基于公平补偿原则另行确定补偿计算时点，例如补偿决定作出之日等，那么，法院在改变计算时点时，会考虑哪些因素呢?王有银主任拆迁团队律师为大家进行解读。

　　据最高人民法院(2018)最高法行再202号判例的裁判精神，是否依照《征补条例》所确定的时点计算补偿价值，需要考虑以下几个因素：

　　第一，结合房地产市场波动幅度，以及评估报告的有效期。参考《房地产抵押估价指导意见》第二十六条的规定，评估报告的有效期一般是一年，也即拆迁方应当在评估报告出具之日起一年内签订补偿协议，如果超过这一有效期，房地产市场价格波动又较大，就要考虑新的计算时点。

　　第二，无法签订补偿协议，是基于谁的过错。拆迁户要注意，如果在征收决定作出之日起，拆迁户以各种理由拒绝配合拆迁方的正常工作，比如拒绝入户调查，拒绝与拆迁方就补偿事宜进行谈判等，法院一般不会支持另行确定计算时点。遇到拆迁不要抗拒，积极配合拆迁方的工作，即便出现侵权，保存好证据，还可以委托专业律师进行维权，切莫让自己“不占理”。

　　当然，如果是由于拆迁方的过错，则不宜再坚持以征收决定公告之日作为计算时点。

　　第三，“先补偿、后搬迁”。这是拆迁户最常听到的规则，拆迁户要注意，此处的“先补偿”，要作限缩解释，可以理解为补偿款已经交付或者产权调换房屋已经交付，这也是公平补偿原则的实际要求。

　　第四，征收涉及的范围大小。如果征收涉及的范围较大，难以在一年内实施完毕，同时也考虑到整个区域的稳定，拆迁方可能会保持整个区域内居民获得的补偿大致相同。这也意味着后补偿的拆迁户会更易受到房价上涨的影响。不过，即便在这样的情况下也要遵循公平补偿原则，此时，拆迁户要早做打算，及时委托专业律师，商讨拆迁策略，积极促成谈判，保证自己的生活质量不因拆迁而降低。

　　圣运律师提示，法院在作出判决时，会综合考虑法律、社会、普世价值等各方面因素，拆迁户要铭记于心，才知道在拆迁维权过程中哪些可以做，哪些不能做。当然，拆迁维权具有极强的专业性，也需要在维权过程中不断总结经验，因此，遇到侵权，最好还是委托专业律师协助，以获取更好的维权效果!

　　撰稿：北京圣运律师事务所 王有银主任拆迁团队律师