中投久信北京投资有限公司片女士：融资租赁的租前风险及对策解析

中投久信北京投资有限公司分析通常人们关注的是租赁资产形成后的风险。实际上租赁风险贯穿整个生命全过程。有些时候，在租赁还没开始的时候风险就存在。为此，租赁的风险防范要前伸到租赁开始日之前。
要了解租前风险首先要知道什么是“租前”才能知道如何应对。
对于融资租赁来说要看“租前”，首先要确定租赁的始点。在这个点之前，都是要考虑的风险。其始点通常分为三类六点。所谓三类，一是会计准则规定的始点，二是合同签约形成的始点，三是根据实际情况确定的始点。会计始点有：租赁开始日和租赁期开始日。合同始点有：合同签约日和合同生效日。实操始点有：自然起租日、约定起租日。
每个始点之前都可以说是“租前”。因始点的不同，风险防范措施也有所不同。
第一个起始点，租赁开始日。按照《企业会计准则第21号——租赁》的规定：“租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。”在实际操作中，签订租赁合同还是后话。先要确定租赁关系很重要。因为从此以后所产生的损益都要纳入租赁成本。若不确定租赁关系，项目谈到一半潜在承租人转移对本租赁公司的选择，这部分费用就只能增加公司的经营成本。
确定租赁关系通常用两种方式：一是签订《租赁委托书》，确定租赁的一些基本条件，承潜在租人委托租赁公司承办融资租赁业务，承诺不再找第二家，相当于“订婚”。另一种方式签订《租赁申请书》申请本租赁公司办理融资租赁事宜，不再寻求他家。也是“订婚”的意思。确定前应该完成了对租赁项目的尽职调查，确定了一些基本条件。“订婚”的另一个意思是：项目基本可行，可以继续进行。相当于信贷中的给贷款“授信”。
“订婚”后，租赁公司应该收取一些项目调查前期的初始费用。一旦潜在承租人违约另找他家，这些费用是他们要承担的违约责任。若是项目经评审没有通过，前期的费用也从潜在承租人支付的费用中抵消。
第二个始点是租赁合同签约日。从这天开始，表明租赁公司对这个项目通过了“上会评审”，当事人各方都开始要履行自己的义务，享有相应的权益。这个点也是租赁公司收取费用的日期。需要收取的费用有：租赁手续费、租赁物采购环节手续费、运输保险费、租金支付保证金等。此时存在一个合同已签约，但承租人应付款项不到位的风险问题。因此要用“开口合同”方式签约，留一个终止风险的活口。
第三个起始点是合同生效日。租赁合同签订后，对合同的生效期要有个约定。当需要办理的内外部手续完善、应付的各种费用都汇入指定账户后，才可对外宣布生效。以此防范合同欺诈风险。
第四个起始点是会计准则的租赁期开始日：“是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认;出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。”这是租赁双方对租赁资产进行会计核算初始日。
其风险是承租人把租赁物纳入“固定资产”科目，而没有纳入到“融资租入固定资产”的子科目。目的是要隐瞒了资产的权属。因此承租人入账后的财务报表必须要抄报给租赁公司。在租赁合同中，应约定承租人不将租赁资产计入“融资租入”固定资产为违约行为。并要求支付相应的违约金，并限期纠正。
第五个起始点是自然起租日。既租赁合同签订后，第一次动用租赁公司资金开始的日期。
融资租赁因具有金融属性，其租金是按租赁公司为采购租赁物开始动用资金的实际日期计算的。起租日就是租赁公司为购买租赁物，第一动用资金的日期。
融资租赁主要交易的是物。物从制造、运输、安装、调试、试车到使用需要一个过程。这就产生计息时间和承租人具备获利能力的时间差问题。加上有些物件采购需要支付预付款，钱出去了，却没有交付环节实现租赁物的确权。因此风险很大。为此须要求供货厂商提供预付定金的担保。一旦违约须由担保方(双倍)返还。
还是物的原因，应在租赁物制造、运输、安装、使用环境投保相应保险，防范使用中出现的各种问题。
第六个起始点是约定起租日。为了让承租人具备使用租赁物获利的能力时开始支付租金。租赁双方可以商定起租日延到获利的那个始点。在此之前产生的租前息，应让承租人在起租日前付清。若将租前息纳入租金本金滚动计息，虽然收益高一些，但承租人违约成本却因此降低，占用租赁公司资金的时间增加。
中投久信北京投资有限公司认为融资租赁与信贷有许多地方很相似，最大的不同就是引入了“物”的元素。因此在考虑风险时必须要把物的因素考虑进去。而物必定在租赁之前，因此租前风险不容小觑。
现今租赁发展已经进入创新期，租赁资产的销售与转让，均离不开资产管理标准。这个标准就应该包括防范租前风险的全部内容，而不能只是租赁后债权的管理。