业绩再创新高，老牌国企首创置业独特的运营秘籍

　　首创置业决定与自己较劲，走上一条为为客户提供全生命居住周期产品和服务的道路。

　　| 中房报记者 唐珊珊 北京报道
 

　　宋书《营造法式》中曾言：“凡屋宇之高深，名物之短长，曲直举折之势，规矩绳墨之宜，皆以所用材之分，以为制度焉。”这部宋崇宁二年由李诫编撰的书，在两浙工匠喻皓《木经》的基础上，第一次对建筑构件标准、设计、施工、用料等各环节进行了严格规范。也正是得益于这一近乎严苛、精于工、匠于心的规范，梁思成才得以与山西应县木塔相逢在千年以后，并为之倾倒。
 

　　对于建筑品质的追求古已有之，但能够超越时间而存在的一定是匠心之作。从千年前沂水斜阳下的南宋木塔边重回高楼林立的繁华都市，房子已经成为这个时代人们对幸福的另一种诠释。记得2018年，笔者曾经在北京通州长楹天街对过往的行人做过一次问券调查，问题是：买房时首先考虑的是质量，还是价格?在抽取的10位路人中，有6位将价格排在首位，而质量排在第二位。飙涨的房价已经让房子的居住本质被模糊，对居住品质的要求成为奢侈，近两年各地频发的房屋质量问题也一次次的摧毁人们对居住的理想。随着房地产行业逐渐进入平稳期，人们对品质生活追求的提高，如何让房子重回居住本质，让居住真正成就幸福感，首创置业决定与自己较劲，走上一条为为客户提供全生命居住周期产品和服务的道路。
 

　　“成绩单”中的“现在与未来”
 

　　首创人对品质的坚持和对产品的创新精神不仅加速了更多优质项目的落地，也使其交出了一份亮眼的成绩单。8月15日，首创置业公布了2019年上半年业绩：一、上半年销售业绩、收入、利润实现明显增长，毛利率保持较高水平。今年上半年，首创置业的营业额约为人民币104.76亿元，同比增加47.21%。归属母公司股东的净利润为11.87亿元，同比增加61.23%，每股收益0.3元，较去年同期每股收益增长约58%。二、土地储备方面。2019年上半年，集团一二级联动优势进一步显现，北京地区底价新获3个一二级联动项目，合计土地投资额人民币67.4亿元，占比39.3%，总建筑面积53.3万平方米。
 

　　截至2019年6月底，集团土地储备总建筑面积1308.9万平方米，地上建筑面积1011.1万平方米;权益总建筑面积904.4万平方米，权益地上建筑面积689.5万平方米。土地储备总建筑面积中，85%为发展物业，15%为投资物业及其他。现有土地储备足以满足公司未来3年左右的发展需要，规模适中。根据中年报显示，集团于2019年6月30日的流动比率约为2.20(2018年12月31日：约2.16)，资产流动性良好，偿债能力充分。
 

　　回顾整个上半年，首创置业积极拓展融资管道，融资成本持续处于行业地位，进一步增强了公司的资金实力，为应对可能的行业调整及抓紧市场新机遇奠定坚实的基础。
 

　　值得关注的是，今年上半年首创置业提出了“奋进者计划”，在集团内实现全面跟投制度，这一计划的实施有效促进了各区域项目运营的提升。据统计，今年上半年各区域项目销售签约总额为405.4亿元，同比增长12.4%，经营回款也大幅增长，多地项目均实现有质量的签约。这样的数据源于首创人对自己产品的信心。
 

　　在提升销售业绩的同时，首创置业也积极发挥基金平台作用，通过投资逆周期差异化拿地，加强一二级联动，降低拿地溢价率。
 

　　对于下半年规划，首创置业给自己的要求是：稳中求进，创新致胜。一方面将全面加快现有项目开发节奏，加快资产周转，充分满足市场需求，快速提升开发及经营规模，保证企业经营业绩持续稳定增长;另一方面对于奥特莱斯的工作重心，逐渐由规模布局转入精细化运营阶段， 未来可发挥单核城市二级开发的业务联动。
 

　　同时，首创置业还将继续实施差异化的竞争策略，抓住市场调整机遇，超前把握城市化发展趋势，加速对创新业务的培育孵化。今年上半年，詠园与郎园文创项目的成功落地为首创置业产品线注入了全新的生命力;同时，首创打造的集体用地长租公寓朝阳十八里店项目也已开工，已开业的房山Hé园长租公寓项目实现满租。这些全新产品的培育不仅弥补了传统产品线的单一，也增强了企业的综合竞争力。
 

　　2019年已过半，对于未来，无论是打造产品的实力，还是打磨产品的匠人之心，首创都已经做好了准备。
 

　　匠于心，设计者说
 

　　“我是地产人，但我在成为地产人之前，首先是一个建筑设计师。”作为研发团队的负责人，他对首创的每一个产品都有着不一样的感情。“还在学校时，我的导师曾经教导我们，一个建筑设计师，首先要记得你设计的房子未来是承载一个个家庭全部的生活记忆，想起房子其实是想起家，它的一切都是为了使住在其中的人更幸福而生，这也是我来到首创以后时刻牢记的。”
 

　　2016年，首创置业提出了“首创制造2020”战略，以有品质的产品和有品质的生活，提升企业核心竞争力，为客户提供全生命居住周期解决方案，践行企业责任，创造都市新生活。在首创置业看来，这个战略的提出，就如同当年南宋时期《营造法式》的出版，将首创置业原有的产品开发制造体系进行一次全新的升级迭代。在这一战略中，首创置业提出了匠心制造体系，这一体系是基于经营维度的全周期计划管理，以内含制度、指引、标准、工具为支撑，以工程管理策划为引领，强化合作方管理、样板先行、图纸审查、方案审批、三层会验、停止点检查等过程技术管理，以新技术应用推进品质提升为开拓方向，通过项目实施管理检查与工程第三方检查评估交叉互补的检查监督手段 ，以专业线评估为内部考核激励手段，借助工程管理信息化平台，培养文化协同的工程人队伍，聚焦首创制造2020之四项品质提升计划，打造相互协调，生态驱动的系统、可视、规范、量化的工程管理体系。
 

　　那么如何保证这一战略落实在实际项目中呢?“首先是战略引导， 其次是工程专业管理支持战略落地，最后通过同一化的文化协同，标准化的过程管理，体系化的业务支持，多元化的检查监督。为完善这一体系，我们打造了多个技术支持体系为匠心制造体系提供技术保障。其中包括：发布19个城市的新工期标准，搭建零渗漏保障体系，制定景观产品8M体系，引导鼓励应用新技术促进品质提升。”首创置业表示。
 

　　“首创的产品不是一个单纯的水泥钢筋体，严格意义上来说，它更像是一个有机生态体。”在内部人士看来，正是首创置业的7大产品研发体系，保证了产品能够从多个维度完美呈现。据悉，首创的七大产品研发体系中，包含：定制精装体系(5S )，生长景观体系(8M),宜居科技体系(4C),工艺工法体系(4T),户型产品(5X),建筑立面(3V),实验专利体系(100P)。
 

　　其中，景观体系强调了与生命共成长的特性，让生命为生命添彩;宜居科技体系(4C)以宜居为大原则，在水质、温度、感官、新风等维度搭建了科技体系;,工艺工法体系(4T)则是从产品角度出发，一方面尊重现代审美潮流趋势，将东西文化有机融合于建筑肌理，另一方面又在100p专利计划的支持下，最终呈现出5X户型产品。
 

　　“如果我告诉你，首创置业为最大限度解决室内房间门的开关时占据的那‘1平方米’，使实际占用面积最小化，做了上百万次开合试验，你相信么?然而，这就是现在的首创，为将产品做到极致，不放过任何一个细节。”
 

　　一扇门的执念

　　如果说解决细节问题是首创置业的责任心所在，那么创新则是首创置业的匠心所在，也是首创置业能够不断突破自己，突破产品瓶颈的核心所在。
 

　　在首创置业，有一个关于门的故事。在首创产品团队的记忆里，当时在做北京河著项目时，原设计中的围墙是1.1M高铁艺和1.4M高铁艺门，在竞争激烈的北京市场优势不大。但找遍了建材市场也没有找到理想的门，最后设计团队经过17轮次的方案及模型调整，从门体的高宽度以及门头顶板的造型层次逐个推敲，进行细节的调整与观感排布，最终推出了首创专属的广亮大门形制，该形制包括门头铝板挑檐、雕花门柱、纯铜壁灯、实体铁艺门等。
 

　　为了不使升级后的实体围墙遮挡院子的采光，设计师在门头两侧增加了专属设计的镂空铁艺，从简单的竖条铁艺到复杂的激光一体切割拼花，都是整个产品细节的优化提升，为了使门的光泽能够和设计达到最完美的契合，项目团队联合供方研发了该项目特有的亮晶玫瑰金色氟碳漆，最终呈现出最满意的效果。
 

　　“与其说是创新，不如说是和自己较劲。如果企业分星座，我觉得首创应该是处女座，上升星座是天秤座。”首创研发部门负责人笑着说道。
 

　　处女座的首创，曾经用半年的时间去寻找一种理想中的大理石。2017年，成都首创骄子需要一种特殊肌理的石材来做墙面，虽然有类似的纹理的可以代替，但都未能呈现最理想的效果，于是项目团队开始了长达半年之久的材质寻找之旅。在本地建材石材找寻数月未果后，整个团队又去外地找，终于在北京找到了能按设计要求制作肌理和样式的厂家。 但第一批产品，最终呈现效果不理想，为保证呈现效果，只能把之前的全废掉重新再做。
 

　　打造这个项目的墙体可谓一波三折，在理想的石材找到后，项目团队都松了一口气，以为这面墙终于能完成了，但当墙体完工后，由于涂料问题，墙面出现了一道细小的裂纹，“还记得当时验收领导的脸色，他没有说话，只是向工作人员要了一把锤子，直接动手把这面墙砸了，根本没有商量的余地。当时在场的还有一些新入职的员工，这也给他们上了入职的第一课，在首创遇到检验不合格的产品，领导真的是下狠手砸的，甭管造价多少。”一位在首创工作了十年的工程部工作人员这样告诉记者。
 

　　一条路的故事
 

　　如果说北京首创河著的那扇门是首创人对产品的精益求精，那么重庆禧瑞山河为归家的那条路则是首创人最温情的所在。2012年，首创置业的一位普通设计师，在孩子出生后的那年换了一套三居，小区是一个2000年左右的项目，有段时间他的小女儿要上辅导班，每天回来很晚，他负责接送，每天回来都很晚了。每次开车进地库，他的女儿都会害怕，在她幼小的心灵里，那条盘旋而下，灯光昏暗的地库之路充满了不可知的恐惧。
 

　　正是这件事情启发了他，在后来参与重庆禧瑞山河项目设计研发的时候，提出了车库景观的想法。后来，设计团队结合建筑和室内装饰设计，以山水为载体，运用巧妙的设计语言将自然光、水系、植物、声音等引入地下空间，精心设计的艺术灯光墙面，张扬着生命力的绿植，让车库不再是灰黑地带，后来这一设计方案也被应用于首创其他项目，全方位提升了地下归家流线的心里享受。
 

　　然而对于产品的研发，首创置业并不满足于此，“在以品质为产品目标的前提下，将科技融入生活，打造’科技大宅’是我们一直在努力的方向。”首创置业营销总监兼设计营销中心总经理高广汉表示。为使智能软件与住宅产品更好的融合，真正使住宅实现智能化，让生活更为舒适便捷，首创置业自主研发了首创智慧家平台，兼容了多家工程控制产品及多品牌智能家电产品。通过这一平台，可以随意增减家电设备，也可以将设备与场景轻松分享给所有的家人，父母操作起来也不会因为科技变革感到无助。为解决冬季经常出现的全国性大面积空气重度污染现象，首创置业与专业公司成立了除霾新风实验室，累积了丰富的实测数据，研发出首创专利除霾新风机型，具有新风、除霾、节能三种工况，可自动调节工况满足客户全年不同工况下室内空气健康与舒适性需求，并取得了多项合作专利。
 

　　工于艺，严于已，制造者说
 

　　与自己较劲，与行业难题较劲，首创置业的自我变革之路从一开始就注定任重道远，但首创置业决定将这条路走下去。2016年，首创置业提出“零渗漏”的理念，这也意味着首创置业正式向业主承诺，也向自己宣战。建筑渗漏问题一直是多年以来建筑行业难以彻底杜绝的难点，因为产生渗漏的原因是多样性的，屋顶、门窗、甚至外墙体出现的渗漏问题原因也各不相同。有建筑结构因素、设计因素、施工质量因素、建筑材料因素等，而最为常见的是建筑材料问题引起的渗漏问题。
 

　　“要做到零渗漏就从产品材料源头抓起。”首创置业总裁钟北辰用“零渗漏”案例诠释首创置业关于全新战略的“创造”内涵。为了这一目标，首先是从供应商源头抓质量。 据悉，首创在供应商准入机制上，除了常规制定严谨规范的招标采购流程制度外，在一些重要的材料(比如说地坪漆、涂料、保温等)采购招标时，聘请第三方材料检测机构对潜在供方的产品进行抽样检测。仅在2018年的三次季度抽检中，首创置业就完成对1200批次材料的第三方检测，实现对在建项目的100%覆盖，以及对总包单位和批量精装单位的100%覆盖。
 

　　为确保工程实施过程中每个环节的完成质量，首创置业对供应商的管理工作从实施到售后维护采用闭环管理。从供应商合同履约过程评价、工程巡检以及第三方材料飞检到第三方工程实测实量(经管中心)再到客户满意度评估，从首创置业方、第三方、客户方三方监督工程实施质量与效果。2017年起，首创通过聘请第三方材料抽样检测单位，采用“飞检”的方式对建筑材料进行见证取样、检测分析，根据分析结果对供应商服务进行评价，并实施必要的奖惩措施。
 

　　严格的把控能否解决渗漏问题?很快，首创置业迎来了最为棘手的考验。位于热带滨海城市的海南万宁项目，亚热带气候也意味着多余雨水除了让酷热的海南凉爽一些以外，真的没有再给项目带来一丝的好处。海南岛位于东亚季风区，受季风影响较为明显。海南各地的年平均雨量为923～2459毫米。等雨量线呈环状分布，中、东部多，西部少;山区丘陵多，沿海平原少;而万宁刚好位于多雨琼中县西侧一带，年平均雨量为2458.5毫米。在这样的多雨地区建造房子，防渗漏是首先要解决的重点问题。
 

　　“暴雨、热带风暴、台风、洪水这样在内地几十年一遇的恶劣天气，在万宁，每到9~10月份，都会随机播放。我们对产品一次次升级，从最初大雨将至时的措手不及，到如今面对台风依然从容不迫。首创人，经受住了大风大雨的考验。
 

　　在首创置业体系内有专门一套防渗漏体系，严格要求按照防水工艺指导工程设计与施工，但是面对万宁这种极端的天气却显得力不从心。后来，我们的设计人员踏勘多个项目进行雨后渗漏点摸排，对一些关键节点进行改进，采用门窗防水塞缝做法，外廊排水槽做法，小院盲沟排水做法、地下室防排水做法等，确保在极端气候下零渗漏的达成，实现客户承诺。“在高广汉的记忆里，万宁的极端天气也倒逼首创防渗漏工艺再次升级，从而使这套“零渗漏”体系更趋于完善。
 

　　吾心以待，服务者说
 

　　在首创置业，一个项目，从设计到交付到业主手中，并不意味着一个周期的完成。在首创所倡导的全生命居住周期解决方案，房子交付后，与业主生活息息相关的服务周期才刚刚开始。对于业主最为担心的“变脸”现象，首创置业提出“2451”服务承诺，即“24小时响应业主维修诉求，质保延长5年，一切房屋质量损失全包赔付”。改变“交钱之前奉若上宾，交钱之后爱搭不理”买房现状。值得关注的是，在这套全生命居住周期解决方案中，首创为房子提供了延保服务，涵盖居家维修、房屋漏水、房屋风险三大赔付内容。据悉，首创置业和第三方保险机构签订了合作，在质保的基础上，为各位业主提供的延长保险，这也意味着业主在入住之后的5年、10年、20年，甚至未来子女的居住生活中，都可以持续享受首创的服务保障。
 

　　为保证服务的始终如一，首创置业依托强大的数据库体系，建立了 F(e)体系。这套体系可以将购房者最初看房的喜好，到入住后的生活习惯都记录在系统数据库中。依托大数据分析，首创置业可以为业主提供更准确的服务。同时，该体系还令信息公开化、透明化，避免买房、入住过程中出现购房者最担心“变脸”情形。此外，首创置业上线“创享家APP”客户服务平台，大到住宅保修，小到为业主及时送水这样的点滴增值服务，都能在指掌之间一键完成。
 

　　这套被首创置业客户发展中心总经理林智勇称之为 “未来服务价值生态圈”的服务体系，在他的解读下显得更加清晰：“首创制造2020的服务体系可以解读为“四心F(e)体系”——安心(Ease)、称心(Entitled)、舒心(Easy)、知心(Esprit)。即从业主的需求四个层面出发，建立起一套由全开放、全保障、全流程实现的“安心保障”。
 

　　“让建筑回归初心，服务美好生活。我们打造的不仅仅是一个社区，更是一个家园。”首创置业客户发展中心总经理林智勇至今记得三年前发生的一件事，“曾经有一个业主，下班回来路上遇到车祸受伤，但是她的第一个电话不是打给家人，而是打给了我们物业。后来是我们物业的同事送她去了医院救治，直到康复回家。其实这样的故事在首创很多，能获得业主如家人般的信任，这是对首创最大的认可。“在林智勇看来，交付房子的那刻不是使命的完成，而是新的使命的开始。要让首创业主享受到全周期定制化1对1全心服务，这已成为首创制造2020战略的重要任务。
 

　　当前，“房住不炒”依然是政策主基调，房地产调控政策力度不减，市场下行压力也逐步加大。对于房企来说，从规模式增长转入产品精细化运营正为企业开辟新的赛道。虽然上半年首创置业凭借“首创制造2020”运营体系的全面升级取得了较大的业绩增长，但面对下半年市场变化，对此首创置业丝毫不敢懈怠，“敏捷施策、灵活应对，加快开发、加快销售、加快回款，加快持有型商业物业规模发展与收入增长，加快创新业务的培育孵化，加强成本管控，坚持稳健的财务策略，保持充裕的现金，保持攻守兼备的发展态势，努力实现又好又快的增长。”首创置业内部人士向记者概括了他们一系列的应对之策。
 

　　有人说，“每一次选择必须是一次超越，否则就不要选择;每一次放弃必须是一次升华，否则就不要放弃。”对于首创来说，首创制造2020，这条路或许难走，却是在“稳”字当头的市场背景下，一条破题的必由之路。