关于模拟拆迁、模拟协议，你了解多少?

实践中，有时候会遇到这样一种情况，被拆迁人房屋所在的区位在实施模拟拆迁，有的被拆迁人想着反正所谓模拟也不是真的，就随意签了补偿协议，结果这个补偿协议却直接生效了，这是怎么回事？
 
今天北京圣运律师事务所主任王有银律师为你解读到底什么是模拟拆迁？签订模拟协议应该注意什么？
 
 
 
一、什么叫模拟拆迁？
 
所谓的模拟拆迁模式，一般是指在城市旧城改造中针对棚户区，自下而上，居民主动要求旧城改造的一种方式。
 
有别于传统自上而下推动的改造方式，一般而言，模拟拆迁在实行拆迁前由具体实施单位把拟拆迁居民的旧房，根据权威机构的评估价及产权面积，计算出使用者应得的补偿金，然后把拟安置新房的地段、面积、评估价格、两者相抵后的价格差以及按照政府文件规定所能享受的相关政策等,都明确地告诉拟拆迁户，由其自主决定搬还是不搬。
 
值得注意的是，模拟拆迁这种特殊程序现阶段一般只用于旧城区改建类征收项目中，而不是什么征收项目都能用。具体情况被拆迁人可以查阅当地相关征收实施意见，并且不同地区对于模拟拆迁的说法有一定不同，以四川省为例，《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》中就提到，模拟拆迁、模拟搬迁、模拟征收这些说法不再使用，而是以签订附生效条件的补偿协议代替。
 
二、模拟协议是什么？能不能签？
 
首先我们一定要清楚，虽然名字叫模拟协议，但是模拟协议在符合住户签约率达到了一定的比例，而且政府部门办理了房屋拆迁许可证，这两个生效条件后，就会进行对协议的审核、确认。一经确认后，将在原来的模拟协议上加盖条章。这个条章通常内容为“协议生效条件已具备，转为正式协议”。
 
也就是说，经过审核确认并加盖所需要条章的模拟拆迁协议，就是一份正式的征收补偿协议，被拆迁户不需要在重新签订正式协议，其中的评估结果、补偿标准对于被拆迁户的拆迁补偿均具有重大影响，不可草率签字。
 
并且值得注意的是，对于签约率的规定，各地区均有不同，以2015年成都市人民政府关于贯彻《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知为例，该通知规定实行旧城区改造的，启动房屋征收程序前，先进行协商。总户数超过95%且房屋所有权总面积过三分之二的房屋所有权人明确同意改造。
 
 
 
以成都市部分地区为例，“模拟拆迁签订”的主要方式和步骤一般为:
 
签订协议。房屋征收部门在与房屋所有权人签订模拟搬迁协议。
 
生效条件。房屋征收部门应当将模拟搬迁协议的签订情况以及相应结果等在征收范围内及时公布。
 
申请作出征收决定。模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门可向征收主体申请作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案，模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等效力。签订模拟搬迁协议的户数不足95%的，终止模拟搬迁。
 
最后要提醒被拆迁人注意的是，合法的拆迁模拟协议，一般情况下应是房屋征收部门与房屋所有权人签订模拟搬迁协议。
 
而实践中，有时候会出现签订模拟拆迁协议，是由投资方、开发商来与被拆迁人进行签字的，而并不是与行政部门。这种协议，在很多时候是民事协议，在后期进入实质拆迁阶段的时候，并不具备相关的法律效力。如果拆迁方不承认相关协议的效力，很有可能让被拆迁户陷入被动，拿不到合理的补偿。被拆迁户朋友一定要审慎对待，对于模拟协议中的条款有疑惑的时候可以及时联系专业律师，听取专业法律建议，避免因随意签字而造成损失。
 
撰稿人：圣运律师事务所王有银律师