国家早就规定了，拆迁评估报告这样才合法，别想拿一张纸来忽悠我！

撰稿：北京圣运律师事务所 王有银主任拆迁团队律师
 
 
近期，我们接到很多被拆迁人的关于评估报告的疑问，其实国家对此有明确而细致的规定，但很少被普通老百姓知悉，这种误区很容易造成误解和维权机会的错失。我们在此就几个比较集中的问题为大家梳理解答，回馈各位对王有银主任律师团队的信任。
 
问题一：评估机构到底是如何选出来的?
评估机构的选定应先由征收单位给予一个适当的时间由双方协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。
若在规定的时间内协商不成，再由房屋征收部门通过一定程序确定。在实际拆迁过程中，房屋征收部门未经被征收人协商直接确定评估机构是明显不合法的。
 
问题二：对被征收房屋的评估以什么时间点的价格为准?
由于房屋市价、行情一直在变，评估时点可能对评估结果产生很大的影响，因此被征收人一定要关注评估时点，法律规定评估时点应该是房屋征收决定公告之日被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
 
问题三：评估机构是用何种法定评估方法来认定房屋价值?
总的来讲，估价师会根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
在拆迁过程中，大部分评估使用的是市场评估法。因此，大家可以根据同地段类似房地产的市场价来衡量一下自己的房屋价值。
 
问题四：收到评估报告，主要审阅什么内容？
一要看评估机构的资质，二要看签字，三要看评估数额。
在进行评估之前，被征收人一定要了解选定的评估机构是否是依法设立的，对要评估的事项是否有评估资质，进行评估的工作人员是否有评估证书。
要检阅最终的评估报告单上是否有两名以上评估师的亲笔签名，是否有盖房地产评估机构公章。如果没有相关评估师签字或者只有一位评估师签字，那么此次评估报告将无效。
根据自己预估的数额比照评估数额，若差距较大一定及时咨询律师。
 
问题五：评估结果看不明白怎么办？
初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，在公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释，如果被拆迁人仍不明白评估结果可以主动咨询律师，圣运律师将为大家提供免费咨询热点，可以咨询律师以确定有无维权的必要。
 
问题六：评估报告有效期是多久?
看评估报告中有无注明评估报告的有效期，对此法律并无明确规定，有效期各地不一，但是评估报告中必须有该内容。
 
 
问题七：评估报告应有什么内容？
完整的估价报告应包括下列部分：1封面;2目录;3致委托方函;4估价师声明;5估价的假设和限制条件;6估价结果报告;7估价技术报告;8附件。
不少被拆迁人收到的只是写有价格的结果报告，但是法律规定的评估报告，应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论。
 
问题八：我能阻止评估人员进门测量吗？
不少被拆迁人与拆迁方的矛盾较为激烈，对此次选定的拆迁公司并不信任，于是采取不允许评估人员进门的方法进行阻止评估。一般来讲，入户评估不会带来什么隐患，但我们也应当保持警惕，若在测量登记中存在不实或异议处，一定要及时沟通并提出异议，在确认数字无误后才可签字！
 
问题九：对评估结果不满意怎么办?
对评估结果有异议可以申请复核、鉴定。
自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。